百姓不做“房奴”，政府要做什么？
-----“十一五”期间实现房价零增长
全国政协委员、山东省政府参事、山东经济学院教授 郭松海
近来人们常常议论 “房奴”，其意思是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金周期中的20—30年，每年每月使用占可支配收入的较大部分，如40-50%，甚至更高的比例，用于偿还贷款本息，以致造成对居民家庭生活的长期压力，影响到家庭生活的正常消费，如家庭成员中子女教育、成人继续教育经费的开支，家庭成员中医疗费用的支出，抚养老人费用的支出等等。因购房使得家庭生活质量下降，为此，人们生活感受到奴役般地压抑，在一生最美好的时光，为购房而沉沦于“苦役”。
由此可见，在住房商品化的条件下，购房者住房消费支出、住房支付能力，成为当前问题的症结所在；而住房市场的核心住房价格，则是解决问题的关键。关于前者，住房支付能力，依据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15%--30%；住房消费超过收入30％的家庭，即存在着过度负担。据我国主流媒体的一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。
关于后者房价问题，影响房价的因素是多方面的，它存在于住房生产、分配、流通乃至售后物业服务的各个阶段。住房价格除了主要取决于生产成本、流通成本以及在生产与流通过程中企业获取一定利润外；重要的是在住房流通交易环节上，购买一套住房的总价，它涉及到住房单价、套房面积、融资方式、首付款比例、贷款方式、贷款期限、贷款利率等等。其中套房面积可按照《国六条》的规定，普通商品住房定为
许多市场发达国家以房价收入比作为度量住宅市场的重要指标，其中房价多通用中等水平的住房价格来代表；而在我国因相关资料缺乏，一般用商品住房“均价”来代替。目前，我国部分城市高档商品住房供应偏多，但随着政策的引导，市场将以普通商品住房供应为主，其市场价格代表性也就接近国际通用标准。家庭收入国际上多用中等收入家庭来代表，随着我国全面建设小康社会的实现，中产阶层的份额将逐步扩大，其代表性也就接近国际惯例。因此，从发展来看，我国房价收入比的确定也正在逐步接近国际标准。
但是，目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等的比率都超过了10倍，房价显然偏高。因房价上涨导致生活满意度下降的群体，不仅是低收入者，而且波及到广大中等收入人群。面对现状，如何使我国商品住房价格调控到合理区间呢？在“十一五”，在这些大中城市实现商品住房价格零增长，则是权宜之计。在这期间，计算实际房价收入比公式的分子不变，而人均收入如按10％的比例增长，也就是分母按年10％的速率增加，5年后分母将增长约1.6倍，房价收入比也将下降1.6倍。如果是原先10倍的房价收入比，即可下降到接近6倍。
在“十一五”期间，部分房价偏高的城市实现房价零增长，但为了改善人们的居住条件，增加住房的性能和效用，住房的生产成本如新技术、新材料、新设施的推广应用，劳动工资的增加，仍然是导致房价上涨的重要因素；为此，除了抑制住房投资投机的虚拟需求外，调整住房供应结构，认真落实《国六条》的两个70%之外；为使百姓不做“房奴”，政府应对住房价格进行必要的干预。
（一）政府应履行社会公共管理的职责，合理调整住房供给结构。地方政府应进一步调整房地产开发结构，引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品房，限地价、限房价；要根据城镇居民可支配收入、建安成本等因素，来确定合理房价区间；并运用利率与税费等手段，促进住房供给结构的调整；提高中低价位普通商品房的比例；房价收入比超过了10倍的城市，其限价商品房所占比例应占达到30-40%；使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求相稳合，以满足大众的需求。
（二）加强政策舆论导向，引导房地产市场的理性消费。要加强宣传教育，引导消费者树立理性消费观，抑制需求过快增长。改善居住条件是广大百姓的迫切需要，但住房改善需要一个较长的过程；要形成多元住房梯度消费理念，根据实际收入水平和消费能力，来选择买房和租房，消除盲目攀比的心理。在政策制定上，要引导合理消费，限制潜在需求过早变为超前消费；规范投资需求，抑制投机需求，如对投资性购房提高贷款门槛;对购而不住的空置房实施征税措施等，进而达到降低住房的需求动力，缓解住房价格的增长压力。
(三)降低或取消政府有关部门不合理的涉房收费项目和收费标准。严格查处自立项目的行政事业性收费和经营性服务收费行为。 逐步减免公建配套工程费，大市政配套费。各地房地产开发交纳每平方米几百元的上述两种配套费，开发商再把费用摊入建房成本，最终转嫁给购房者。纳税人购买房产，还要花钱买那些本该由社会提供给纳税人服务的学校等公建用房及居住区红线外的基础设施建设，有其不合理之处。公共服务设施建设应纳入财政预算或由政府通过多渠道筹资统一组织规划建设。