深化房改 稳定房价
全国政协委员 山东经济学院教授 郭松海
我国2000年至2003年，房价增长率从2％稳步上涨至5％；2004年，房价增长率直冲到10.8％；2005、2006年回落到6％左右；而2007、2008年又分别增长到7.6％、6.5％。从2004年至2007年，深圳、广州、北京、上海等城市房价几乎成倍地增长；一线城市房价的增长，又带动了二线城市房价增长，房价高企，连中等收入家庭都望房兴叹。房价暴涨，除了上述市场需求的拉动外，还有房改政策在执行中偏离的原因。
一、房改政策在执行中偏离，是房价增长过快的重要原因
1．土地价格的普通商品住房招标出让态度消极。2003年8月，国务院颁发了近十年中有关房改的第二个文件，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 [2003 18号文]，在这一“房改新政”中，市场住房供应的多数，由1998年23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提及的经济适用房，改为了“控制土地价格” 的普通商品住房。但是，普通商品住房的开发，要控制土地价格，其后几年几乎是没有做到。2002年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，自当年7月1日起施行。《规定》要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。此后，依照[2003]18号文，以土地划拨方式的经济适用住房建设退居次要位置；而地方政府在利益驱使下，土地拍卖出让成为当地的重要财源，对控制土地价格的普通商品住房招标出让则采取了消极态度。据《中国财政年鉴》，2002年全国土地出让金是1445.8亿元，2004年达到5894亿元，全国土地出让金占地方财政收入的比重由2002年的16.98%，增加到 2004年的49.56 %；2004年每平方米的房价比上年上涨了352元，比1998至2003年6年商品房价涨得还要多。因为土地出让金在地方政府财政收入中举足轻重，自2003年后，四、五年来商品住宅用地绝大多数是拍卖出让，控制土地价格的普通商品住房项目屈指可数，难以实施。
２．由于“控制土地价格”的普通商品住房供应的缺失、经济适用住房供应的缺失，导致房价大幅地升高。通过时间序列数据分析住宅价格体系之间的因果关系，利用全国1998—2006年房地产数据，建立多元计量模型量化演算，得出结果是：经济适用住房对销售住宅价格起着反向作用，其影响力度达到0.18；高档住宅、别墅住宅销售对住宅价格起到推动的作用，其影响力度为0.09;这在一定程度上说明房价上涨更多表现为一种结构性现象。近五年来，经济适用房、“控制土地价格”的普通商品住房年供应合计不到住房年供应总量的10%，非限价中高档住宅及别墅住宅占到90%，结构供应错位对房价的影响颇大。
３．中央宽松的财政政策和信贷政策，加大了购房和自住住房的优惠政策。2008年，随着宏观调控政策作用显现，部分大城市房地产市场降温，出现滞销，一些人认为是市场观望，其实这是住房消费理性的回归，面对可望不可即的房价，说观望，不如说是盼望，人们盼望[2003]18号文及早落实，盼望控制土地价格的普通商品住房较多地问世，盼望“使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”然而，2008年第四季度，由于美国次贷引发的全球金融危机，影响到中国的实体经济，中央实行了宽松的财政政策，信贷政策由紧变松，加大了购房特别是自住住房的优惠政策；进入2009年，国内流动性过剩、货币供给充足，近来通胀预期引发了买房避险需求，加之经历楼市调整探底过程，刚性需求逐步得到释放，政策因素与市场因素的叠加，使得近几个月来房价快速上涨，这种上涨幅度如果与家庭收入增长幅度不匹配，将会影响到自住需求的释放，酿成新的泡沫。
二、深化房改，抑制房价过快增长的建议
1．深入住房制度改革。必须将住房制度改革深入进行下去，要进一步落实国务院近十年有关住房体制改革直发的第三个文件。为此，当前就要平抑房价过快增长，使之较大低于城镇人均可支配收入的增长，进而使得一些特大城市的房价收入比，逐步回归到合理区间。依据我国经济增长和住房供需的预测，以及2000年到2008年房价同比增长率的波动幅度大约为3%；在2009后几年，要在保持房价稳定的基础上，未来几年将房价逐年的波动幅度控制在3%范围内为宜；这样，在后几年，人均收入如仍按10％左右的比例增长；至2010-2012年，部分大城市的房价收入比，即可接近合理的比率。
2.落实房改政策，抑制房价过快增长。建立市场供应、政府参与的住房保障体系。当前，在房价收入比高企的大城市，应建立一个以廉租住房、经济租赁住房、经济适用住房、限价普通商品住房组成的多层次、结构完善的住房保障体系。除了认真落实中央推出的9000亿元保障房扶助计划之外，还要推出供应城市中等收入、中等偏低收入家庭的经济租赁住房、限价普通商品住房；其住房租售是面向第一次购房或住房面积未达标的家庭，其管理办法可效仿经济适用住房有关作法规定执行。近期在房价高企的大城市限价普通商品住房供应可占住房供应总量的30%左右；土地实行招标出让，控制其价格，并可与经济适用住房、廉租住房、经济租赁住房实行配建。
3.完善土地招拍挂制度，限制高档住房建设用地。在各地安排年度建设用地指标时,应优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地，确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，年度供应总量不低于住宅用地供应总量的70％。在“主城区”应增加普通商品房用地，“主城区”不能成为富人集聚地；不能谁给得钱多，土地就由谁来攫取，应该让城市齐备的公共资源为广大群众所共享。
4.在房价高企的大城市重点推出限价房。要建立限价房政策的地方目标责任制，政府推出限价房，要拿出一定数量的限价建设用地，政府需突破“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向民生用房“输血”；减少了地方财政用于其他工程的建设，这对地方政府是个严峻考验。
5.建立多元化的住房生产供应模式。可由政府组建住宅投资公司，成立以承担社会责任为主，盈利为辅的集团公司，开发廉租住房、经济租赁住房、经济适用住房及限价普通商品住房。另外，也可由住房合作社来建设保障性住房。
6.加快制定出台《住房保障法》。将住房的保障目标、管理监督机构、保障对象、保障标准、保障手段、保障资金来源及相关配套政策等内容予以规范化、法律化；通过法律规范保障制度的运作，明确政府的职责地位，确定与本国经济发展水平相适应的适度、合理的保障水准，保证具体操作中的公开和公平。通过《住房保障法》承认住房合作社、合作建房的合法性，建立起多元化的充分竞争的住房供应体系，通过制定《住房保障法》，以严厉法制根治政府主导的廉租房、经济适用房及限价普通商品住房建设和分配中的异化现象。