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2009年山东省政协提案

 

 

 

 

关于改革我省地方房地产业管理体制

 

 

成立住房保障与房地产业管理局的建议

 

 

民盟山东省委

 

 

 

 

经过近十多年的快速发展,房地产业已成为我国现阶段的重要支柱产业,其进一步能否健康发展对于整个国民经济的平稳运行都有着重要影响。房地产业作为一个产业部门,涉及到房地产企业、政府、消费者以及相关产业等众多利益相关者。因此,抓住正在进入的房地产业收缩和调整期的契机,对于城市房地产业进行有效的管理体制改革与创新,就成为目前以及今后一段时间内我省房地产业发展的一个重要方面。

一、房地产业政府管理体系现状及问题

我国房地产业政府管理体系除了存在房地产法律法规体系不健全、房地产立法层次偏低、立法主体多元化标准不统一、许多法律亟待更新等法规体系问题以外,地方政府还突出存在房地产管理机构呈现多头管理格局、部门设置杂乱的问题。

由于房地产业涉及范围广,牵扯部门利益复杂,因此参与管理的部门繁多。主要包括房产、建设、规划、国土、财政、税收、金融、投资、价格等。在我省地方政府层面,房产、建设、规划和国土职能在相关机构的设置上有一定的差异,有些地方房产、建设和规划由城市建设部门统一管理,有些地方规划职能是独立出来的,有些地方是完全分离的,有些地方国土和房产是统一的。

这种多头管理的模式,既不利于房地产业相关政策的制定和实施,也不利于我省房地产业的健康稳定发展,会导致房地分割,中央与地方不统一,住房规划以及住房保障政策难以落实,各部门之间利益难以协调,容易出现短期行为,政策出台以及各类手续办理效率大幅降低,开发流程难以优化,地方投资环境难以改善,影响我省城市竞争力的提升。

二、我省地方政府房地产业管理体制方面的建议

(一)明确政府在房地产业管理中的职能

1.实施住房保障

住房保障职能是政府在市场机制之外所要发挥的维护社会公平正义的职能。虽然各国政府在进行住房保障的实际运作中,许多的工作是由市场化运作的企业或者非盈利机构来完成的,然而政府在住房保障中仍然具有其重要职能和不可推卸的责任。政府在住房保障中重要职能和责任主要体现在:为住房保障制定长效指导制度框架,制定住房保障的规划,为住房保障工作提供政策指导,在财政上要给予住房保障资金支持,直接建设保障性住房、为建设保证性住房的企业提供税收等优惠政策。

2.维护市场秩序

近年来,我国房地产市场运行秩序的混乱已经成为房地产业健康发展过程中的重要障碍,一些房地产开发企业在房价快涨时捂盘惜售、囤积居奇、肆意抬高房价,在房价泡沫需要压缩时形成不降价同盟,以及房地产中介企业在经营过程中的一些违法违规行为,都在很大程度上破坏了房地产市场正常的经营秩序。政府在维护房地产市场正常经营秩序方面是义不容辞的。

3.维护长远公共利益

房地产领域的长远公共利益主要是指,房地产在房屋设计、建造以及使用过程中的节能、节地、节水、节材和环保。具体包括节能省地住宅的研究和推广、房屋建造过程中节能技术的推广、住宅产业化的推行,以及相关法律法规的建设等等。房地产领域对于长远公共利益的维护,同时也是保证房地产可持续健康发展的必要前提条件。政府本身有着维护公共利益的职责,并且可以通过使其规模经济性,更好的维护房地产业长远公共利益。

(二)建立我省地方房地产业政府管理综合体系的途径

1.从地方城市政府入手,有选择性的进行试点。

地方政府部门对于房地产业的管理起到直接参与的作用,而多头管理所造成的诸多问题更多是体现在地方政府部门中。所以,应该率先将地方政府相关部门进行整合。由于我国房地产业的管理上大部分权力都集中于城市政府,因此,建议首先应该在城市政府中成立房地产业管理局,负责全面执行房地产业管理中的政府管理职能。为了避免在改革的过程中走弯路,应当在改革的初期挑选几个房地产业发展较为成熟的城市进行改革试点,在充分总结经验教训的基础上将该做法推广到全省的城市政府。

2.从简单到复杂逐步深入,先从房地统一开始。

在政府部门中,财政、金融部门有自己更为独立的体系。而对于土地资源的管理部门在管理的方式上同建设部门以及房管部门十分相似,再加上有历史渊源,所以改革应当先从整合当前的房屋管理部门以及土地管理部门中的相关机构入手。首先将城市政府中建设部门、规划部门、房产管理部门以及土地管理部门中与房地产业管理相关的机构合并为房地管理局。在管理的职能上,房地管理局首先要做到房地统一发证。

3.三留一撤,组建新局

保留城市建委(建设局)、规划局、国土资源局,撤销房产管理局,整合相关职能组建住房保障和房地产业管理局。

(三)建立我省地方城市政府住房保障和房地产业管理局

住房保障和房地产业管理局的具体职能,由以下十三个内设机构来完成。

1.房地产业规划计划与投资管理处

该机构负责编制房地产业发展规划和城乡住房建设规划;制定房地产开发和住房保障用地的土地征用和出让年度计划;负责城乡居民居住状况调查工作;负责房地产业固定资产投资规模的控制。

2.房地产开发管理处

该机构主要负责房地产开发过程中相关政策的制定,进行房地产开发企业的年审备案,负责土地一级开发运营的策划和招标工作,组织房地产开发用地的招、拍、挂,作为第三方起草签署土地使用权出让开发合同,进行保障性住房建设用地的划拨等。

3.房地产项目规划设计管理处

该机构负责对接城市规划局,实施城乡居住区详细规划和住房建设规划,审查房地产项目初步设计和施工图设计,核发建设工程规划许可证。

4.房地产市场监督管理处

该机构的主要职能是:监管房地产企业的市场经营行为,对于扰乱市场正常秩序的企业给予行政处罚;审批商品房预售许可证。

5.拆迁征地与危改管理处

该机构主要负责监督用于房地产开发的集体土地的征用、农民的补偿和拆迁安置工作,审核从事拆迁安置企业的资格并发证,确定拆迁补偿安置的标准,负责协调和仲裁拆迁中的一些纠纷和矛盾,负责危旧小区改造的优惠政策和规划建设招商,并对一些大型独立工矿企业棚户区改造以及危改工作进行政策支持和指导。

6.房地产产权登记机构

该机构主要负责对于城乡房屋和房屋相关土地的权属进行登记、发证和产籍管理,并负责对以上权属变更进行管理。

7.住房保障管理处

该机构负责保障性住房项目的选址和规划建设招标,制定本地区各类住房保障制度的家庭划分标准以及保障标准,确定各区域廉租房租金的指导价和经济适用房政府指导价,组织保障性住房认购认租活动,监管相关参与住房保障制度运作的非营利机构的工作执行情况,组织经济适用住房的政府回购事宜。

8.住房资金管理处

该机构全面负责住房公积金的运作,包括住房公积金的收缴和进行低风险的投资,住房公积金贷款的发放,负责制定与住房公积金使用相关的一切政策措施;整合过去在财政部门和人民银行部门与房地产业管理相关的职能,负责住房保障方面财政资金的归集与运用(包括土地出让净收益中用于住房保障的资金)。

9.物业管理指导处

该机构负责对房地产物业管理企业资格的审查和备案,负责监督相关小区物业管理收费的标准,监督管理物业管理企业的管理行为,负责制定相关的物业管理政策,负责公共维修资金收缴与使用的监督管理。

10.房地产科技促进处

该机构主要负责房地产建设和使用过程中的四节一环保工作。其中包括对节能省地型住宅的推广、建立房地产四节一环保方面的相关标准,促进住宅建设方面节能新技术的应用,大力推广住宅产业化并培育住宅产业化基地,对大型公共建筑能耗标准进行控制等。

11.房地产法规政策研究与信息管理处

该机构负责制定房地产业方面的相关法规,住房制度改革设计,监督相关法规的执行情况,研究当地房地产业的长期发展政策;负责房地产业数据信息统计(包括固定资产投资规模、新房和二手房的销售情况、住房租赁市场情况等);负责政务网站维护管理和信息发布。

12.管理局办公室

该机构本局综合协调部门,负责局内日常管理调度、重要活动组织安排、来访接待等,负责对当地房地产业行业协会的工作进行政策指导和监督,对房地产行业协会的违规行为给予行政处罚。

13. 人力资源管理处

该机构负责管理局内人事管理,负责牵头制定行业内岗位培训计划,督促和监督行业协会组织实施行业内岗位培训计划。

(四)加强监督

地方房地产业管理局的职能较多、权力集中,必须加强监督才能防止滥用权力,维护公平公正和效率。建议采取以下具体措施:

1.制定并实施房地产业信息公开制度,及时公布各项规划及行政审批结果、房地产市场交易动态结果等。

2.中共市纪检委在该局设立派出办公室,工作人员按双月轮流值班,市纪检委公开设立投诉箱;每双月召开一次由市纪检委领导主持的房地产业管理局处级局级干部纪律检查例会。

3.加强市监察局对房地产业管理局的定期例行监督。

4.制定并实施房地产业管理局内部监督考核制度。

5.加强专题研究投入,增强决策的科学性。

 




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